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  目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法,但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化,必须公平、公正地确定城市房屋拆迁补偿价格,维护房屋拆迁当事人的合法权益。那么,拆迁估价的方法主要是什么?接下来由大发快3和值推荐网小编带您了解相关内容,希望对您有所帮助。

  一、拆迁估价的方法主要是什么

  1、重置成本法

  重置成本法最常见的评估方式,也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点,假如要求5月1日起进行实地征收,由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如,土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值,再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

  成本法在以前就运用相当广泛,土地价值,房屋价值都可以运用成本法进行评估,但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

  2、收益法

  在590号令当中有相关的要求,如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法,其实就是预估一下未来预期收益,选取适当的资本化率来体现,把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用,意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

  收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体,一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益成几何倍增长的行业,原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

  收益法在实践的过程中运用不是很多,评估公司不涉及收益法部分,评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

  3、市场比较法

  需要注意的是,参照类似的房地产市场价值,意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅),商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意属于什么用地,要参考附地范围相同性质的用地价值,主要是参照类似房地产市场的价值。

  4、假设开发法

  假设开发法在实践中运用不多,例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流,必然运用到假设开发法来进行实际评估,开发商需要土地利用实际开发,土地开发后目的可能作为商业、住宅,也有可能是厂房,需要运用土地开发满足主体要件。所以要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

  很多中小型企业都希望适用假设开发法,特别针对一些未利用的土地,也就是开发商购买后没有实际利用,还在申请审批规划等文件的时候,占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如,唐山某钢铁企业,企业进行外迁,与政府进行协商如何评估剩余土地的价值,必须运用假设开发法来评估土地使用权的价值,实践当中运用相对较少。

  5、基准地价修正法

  基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值,在实践当中应用不是很广泛。

 拆迁估价的方法主要是什么

  二、拆迁评估估价特点

  1、估价数量大

  城市拆迁往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起,随着我国城市建设的不断加快,必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。由于拆迁数量大、待拆迁的户数多,由此带来的拆迁估价数量很大,少则一、二栋,多则成片乃至一个或多个小区。

  2、涉及面广,社会影响大

  拆迁房屋既有居民个人房屋,也有机关企事业单位房屋;既有住宅用房,也有商业用房、办公用房、生产用房;既有独立产权用房,也有共有产权用房。从企事业单位来说,拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题,而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说,房屋仍是当今我国大多数成市居民的最大财产。因此,城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益,所产生的社会影响很大。

  3、估价对象复杂,需要协调各种关系

  相对于其他目的的估价,拆迁估价的对象比较复杂,一个拆迁项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业,导致估价方法的选择存在较大难度。同时,一次估价中还会面对大量的房屋,面对拆迁人和众多的被拆迁人,由于各自对自身利益的维护,会出现不同的意见,导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

  4、补偿价格关联性强

  就同一城市而言,同一时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间,同一时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间,同一时期不同地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性,就可能引发拆迁冲突。

  三、拆迁评估流程

  关于房屋征收的评估流程,选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被征收人都可以参与,每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明,各方充分参与的程序设计显得更重要。

  同时,为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道,也是应了发展之需。同时,通过新的渠道,新的评估办法,市场化的操作,将每一个环节都公开、透明,并充分利用市场化的处理模式,实现多元化的补偿,让拆迁双方实现共赢。这是民生所需,亦是发展所期。

  以上便是大发快3和值推荐网小编整理的关于“拆迁估价的方法主要是什么”的相关内容,从上面内容我们可以知道被征收房屋类似房地产的市场价格,评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。如果您对上述内容仍有疑问,可以在线咨询大发快3和值推荐网律师 

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  • Q名下一套房产估价500万。想过户到孙子名下或把孙子名字写进产证里面。请问什么方法最方便。

    A如果普通住宅满五年唯一且孙子名下无房产的,建议通过买卖形式,一劳永逸

    回复时间:2018-10-06 16:30 5个回复

  • Q请问2018年土地估价方法有哪些?哪种好用?

    A土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法,另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 (一)市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地的价格。 (二)收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性,因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。

    回复时间:2018-07-01 10:16 3个回复

  • Q房产继承分割是否能够按照评估价进行折价补偿方法进行分割。

    A你好,可以按照此方式进行分割。

    回复时间:2011-10-11 22:27 3个回复

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